Immobile compravenduto: vizi e difetti possibile anche in connessione con la progettazione

I vizi e i difetti dell’immobile compravenduto, edificato dal venditore-costruttore, così come il difetto di costruzione rilevante che deve incidere sulla funzionalità e sul normale godimento dell’immobile, sono quelli ascrivibili non solo all’esecuzione non a regola d’arte dei lavori di edificazione ma anche ad una imperfetta od erronea progettazione. Ciò detto, la conoscenza del progetto da parte dell’acquirente non può essere equiparata alla conoscenza anche dei vizi e difetti che deriveranno all’immobile dalla sua messa in opera, anche ove il progetto presenti aspetti innovativi, perché deve essere comunque garantita la funzionalità del bene e la sua idoneità all’uso normale a cui è destinato.
Perché possa esservi accettazione idonea ad elidere la garanzia per vizi e difetti, essa deve intervenire, di norma, ad opera terminata, al momento della consegna dell’immobile, in relazione a vizi già percepibili in tale momento o già manifestatisi, ferma la possibilità, per i vizi e le difformità costruttive emersi successivamente, di far valere la garanzia secondo le modalità delineate dal Codice Civile.
Questi i principi fissati dai giudici (ordinanza numero 17028 del 25 giugno 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo ad un contratto di compravendita avente ad oggetto una unità immobiliare facente parte di un fabbricato di nuova costruzione.
Nello specifico, al rogito era seguita un’integrazione negoziale con cui la società venditrice si era obbligata ad alcuni interventi sull’immobile, e solo dopo l’effettuazione di tali interventi l’acquirente avrebbe versato il residuo prezzo dovuto. Tuttavia, dopo l’acquisto sono comunque emersi problemi di infiltrazione, per la cui soluzione l’acquirente ha chiesto l’intervento in garanzia della società venditrice.
In generale, il Codice Civile garantisce anche l’acquirente rispetto al venditore-costruttore per vizio del suolo o per difetto della costruzione tali da determinare la rovina, in tutto o in parte, dell’immobile compravenduto o evidente pericolo di rovina o gravi difetti. Il difetto di costruzione, che deve incidere sulla funzionalità e sul normale godimento dell’immobile, è quello ascrivibile non solo all’esecuzione non a regola d’arte dei lavori ma anche all’imperfetta o erronea progettazione dell’intervento. Ciò sul presupposto che il costruttore-venditore, come l’appaltatore, deve garantire che l’immobile ceduto sia stato eseguito a regola d’arte, il che comporta che l’intervento edificatorio debba essere stato realizzato sulla base di una progettazione adeguata.
Debbono però essere tenute distinte le caratteristiche estetiche, che possono essere anche peculiari e innovative, della costruzione realizzata, emergenti dal progetto e facilmente percepibili, dalle caratteristiche funzionali della stessa: si deve ritenere che integrino difetto costruttivo le caratteristiche progettuali che pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità dell’immobile, così da dover essere qualificate non peculiarità ma carenze di progetto. Rispetto a questo tipo di carenze, del progetto e della sua posa in opera con la realizzazione dell’edificio progettato, non è idonea a determinare accettazione dell’intervento la semplice conoscenza, percepibile attraverso l’esame della relativa documentazione, delle caratteristiche previste per l’intervento edificatorio: chi acquista l’immobile dal costruttore-venditore deve legittimamente confidare nella qualità dell’opera realizzata dalla società costruttrice, sia con riferimento alla sua fase ideativa che a quella di realizzazione finale, opera volta appunto a fornire infine un bene che si deve presumere sia idoneo all’uso a cui è naturalmente destinato.
A supporto del rilievo che precede, nel senso che non vi può essere accettazione ex ante dei limiti progettuali dell’opera incidenti negativamente sulla funzionalità e sull’idoneità di utilizzo del bene, si deve infatti considerare che in materia di appalto l’appaltatore, tenuto all’esecuzione dell’opera a regola d’arte, risponde dei vizi correlati alla progettazione anche se il progetto gli è stato fornito dal committente, salvo che li abbia evidenziati e che ciononostante l’esecuzione dell’opera come progettata gli sia stata comunque imposta limitando il suo intervento a quello di un nudus minister. A maggior ragione si deve escludere quindi che il gradimento del progetto predisposto dal costruttore-venditore da parte dell’acquirente possa costituire accettazione ex ante dei vizi che esso potrà presentare all’esito dell’edificazione, incidenti sulla funzionalità e sul normale godimento dell’immobile acquistato, potendo e dovendo l’acquirente legittimamente confidare nell’esecuzione a regola d’arte, sotto tutti i profili anche progettuali, dell’immobile finito compravenduto.