Sentenza ‘sostitutiva’ del contratto definitivo: necessaria l’individuazione corretta del bene

In materia immobiliare, ai fini della pronuncia di una sentenza che sostituisca il contratto definitivo, è necessario che l’oggetto del contratto preliminare di vendita sia esattamente individuato con l’indicazione dei confini e dei dati catastali risultanti dal preliminare stesso, non potendo la sentenza attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento, diversamente da quanto avviene per la conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale.
Questi i punti fermi fissati dai giudici (ordinanza numero 13470 del 20 maggio 2025 della Cassazione) a chiusura del contenzioso relativo al complicato trasferimento della proprietà di un appartamento e di un’autorimessa, proprietà oggetto di un atto di pre-assegnazione adottato dagli organi della cooperativa edificatrice poi in liquidazione.
In Appello i giudici hanno richiamato il principio secondo cui il curatore fallimentare del promittente venditore di un immobile non può sciogliersi dal contratto preliminare con effetto verso il promissario acquirente ove quest’ultimo abbia trascritto prima del fallimento la domanda di esecuzione specifica del contratto e tale istanza sia stata accolta con sentenza trascritta, in quanto, Codice Civile alla mano, la trascrizione della sentenza di accoglimento prevale sull’iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese.
Per i giudici d’Appello, quindi, sono carenti i presupposti per procedere al trasferimento coattivo dell’immobile, soprattutto perché l’atto indicato come fonte dell’obbligo di trasferimento non contiene l’individuazione del bene né gli altri elementi necessari per poter pronunciare una sentenza ‘sostitutiva’ del contratto. In particolare, tali necessari elementi sono risultati carenti nell’atto di preassegnazione (essendo l’immobile indicato con la sola superficie e collocazione al piano terra della realizzanda palazzina, senza confini e dati catastali) e nella successiva missiva contenente l’indicazione del prezzo di assegnazione. E anche l’ulteriore comunicazione prodotta dal compratore non è risultata sufficiente allo scopo, non essendo stati indicati gli estremi della concessione edilizia.
Sulla stessa falsariga, infine, anche i magistrati di Cassazione, i quali ritengono gli elementi forniti dal compratore non idonei a consentire il trasferimento coattivo del bene, escludendo l’esistenza di un contratto preliminare. Ciò perché ci si è trovati di fronte ad una mera cosiddetta puntuazione di clausole, ossia un’intesa parziale in ordine al futuro regolamento di interessi tra le parti, inidonea a far sorgere alcun vincolo contrattuale.
Ai fini, infatti, della configurabilità di un definitivo vincolo contrattuale è necessario che tra le parti sia raggiunta l’intesa su tutti gli elementi dell’accordo, non potendosene ravvisare la sussistenza qualora – raggiunta l’intesa solamente su quelli essenziali, pure riportati in apposito documento (cosiddetto ‘minuta’ o ‘puntuazione’) – risulti rimessa ad un tempo successivo la determinazione degli elementi accessori, con la conseguenza che, rispetto a tale convenzione, non può esservi inadempimento, non essendo fonte di obbligazioni determinate.
Applicando questa prospettiva alla vicenda in esame, correttamente non è stato ritenuto individuato dalle parti l’oggetto del futuro contratto, atteso che l’unità immobiliare era descritta con la mera indicazione della sua superficie e della sua collocazione al piano terra della realizzanda palazzina, mentre nell’atto non erano indicati né i confini né i dati catastali e nella successiva missiva intercorsa tra le parti non vi era alcun elemento di individuazione del bene o comunque di elementi che consentissero di verificare la corrispondenza dell’unità immobiliare indicata con quella oggetto del documento.
Va rimarcato, infine, precisano i giudici di Cassazione, che l’oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, nella sola ipotesi in cui l’identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale, caso nel quale occorre che l’esatta individuazione dell’immobile, con l’indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento.